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Evaluez votre capacité d'emprunt
L'essentiel à retenir
La capacité d’emprunt est la somme maximale que la banque peut octroyer à un emprunteur. Le montant accordé variera selon son profil.
Le calcul de la capacité d’emprunt se fait en déduisant les charges de l’emprunteur de ses revenus et en multipliant le résultat par 35 %.
Les 35 % correspondent aux taux d’endettement maximum fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Au-delà des 35 % de taux d’endettement, l’emprunteur risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt et de ne pas avoir suffisamment de reste à vivre pour assumer ses charges fixes.
En vous servant du simulateur de prêt immobilier de CAFPI, vous déterminerez votre capacité d’emprunt et obtiendrez des informations sur vos mensualités, le montant du prêt immobilier, le taux ainsi que le coût total du crédit.
Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez tenter de réduire vos charges, d’augmenter votre apport, de rallonger votre prêt ou d’optimiser votre assurance emprunteur.
La simulation de crédit immobilier faite via l’outil mis à votre disposition est une estimation. Pour avoir des précisions sur le prêt immobilier que vous pouvez demander à la banque, une analyse approfondie de votre dossier par les courtiers CAFPI est requise.
Les banques proposent différents types de prêts immobiliers : prêt amortissable, prêt in fine, prêt lissé, prêt relais, prêt hypothécaire. Ils ont chacun leurs lots d’avantages et répondent à leur propre système de fonctionnement (taux, remboursement, durée, etc.).
L'État propose également des prêts aidés avec des conditions avantageuses comme la suppression des taux d’intérêt ou leur plafonnement : prêt à taux zéro (PTZ), prêt d’accession sociale (PAS), prêt conventionné (PC), prêt épargne logement (PEL).
Comment calculer ma capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée en fonction de vos revenus financiers et de vos charges. En d’autres termes, c’est l’aptitude d’un emprunteur à faire face aux échéances d’un crédit immobilier（https://www.cafpi.fr/credit-immobilier）.
Ainsi, la formule de calcul de la capacité d’emprunt peut s’écrire : capacité d’emprunt = (revenus - charges) * 35 %
Estimez en quelques secondes le montant que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier. Renseignez vos revenus, vos charges et la durée souhaitée : le simulateur applique le plafond d’endettement de 35 % en vigueur et vous indique votre capacité d’emprunt.
Votre résultat génère des questions ? Un courtier CAFPI analyse gratuitement votre situation , identifie les leviers adaptés à votre profil et compare les offres des banques partenaires pour optimiser votre financement.
Les revenus de l’emprunteur et du co-emprunteur
L’emprunteur ou les co-emprunteurs prennent en compte tous leurs revenus réguliers et plus précisément :
les salaires,
les revenus fonciers,
les pensions de retraite, les allocations familiales et les pensions alimentaires perçues.
Les revenus de remplacement comme les allocations adultes handicapés entrent en général dans le calcul. Des revenus financiers comme une rente d’assurance-vie sont également intégrés.
Certaines banques appliquent une décote sur certains revenus , notamment les revenus locatifs (environ 70 %).
Les chefs d’entreprise, les professions libérales, les commerçants et les artisans se basent sur le résultat annuel de l’entreprise et estiment une moyenne mensuelle pour exploiter notre simulateur en ligne de capacité d’emprunt.
En général, on retient le montant net avant impôt pour tous les revenus.
Les charges du foyer
Toutes les charges du foyer ne sont pas prises en compte pour calculer les possibilités maximales de prêt : certaines charges entrent dans le reste à vivre.
Pour une simulation de capacité d’emprunt, on retient les mensualités des crédits immobiliers ou des crédits à la consommation en cours de remboursement.
Si le crédit arrive à son terme dans moins de 12 mois, très souvent, la banque ne le prend pas en compte pour calculer l’endettement.
Aussi, le prêteur s’attache aux charges d’emprunt et aux charges contraintes telles que des pensions alimentaires ou des rentes à verser chaque mois.
Dans les charges, il ne faut pas oublier de compter les loyers dus après l’opération d’achat immobilier. Par exemple, si l’appartement n’est disponible que dans 6 mois ou si vous achetez un bien occupé encore pendant un an.
Le montant de l’apport personnel
L’apport personnel（https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/guide-premier-achat-immobilier/apport-personnel） est constitué des produits d’épargne accumulés par les emprunteurs, mais aussi de placements disponibles, de donations familiales, d’épargne salariale, bref, de toutes les liquidités disponibles pour financer l’achat immobilier.
Il convient de conserver une épargne résiduelle qui correspond, selon les banques, à 1 à 3 mois de salaire ou 3 à 6 mois de mensualités. Le plus souvent, cela correspond à une somme comprise entre 5 et 10 000 € par emprunteur.
Les autres facteurs qui influencent la capacité d’emprunt
Votre capacité d'emprunt est déterminée en fonction de différents critères liés à votre profil , vos finances et votre projet :
votre capacité d'endettement (en France, le taux d’endettement maximal est de 35 % de vos revenus) ;
le type de prêt souhaité (taux fixe ou taux révisable notamment) ;
le montant des mensualités que vous souhaitez rembourser ;
votre reste à vivre ;
la durée d'emprunt de votre prêt immobilier ;
votre âge à la souscription du prêt immobilier.
Le taux d’endettement maximum
La règle centrale est le taux d’effort : l’ensemble de vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
Ce plafond découle de la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, applicable depuis le 1 er janvier 2022.
Toutefois, les établissements de crédit ont actuellement la possibilité de déroger à ces règles dans 20 % de leurs dossiers de financement.
Ce taux d’endettement（https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/guide-premier-achat-immobilier/taux/taux-endettement） est un facteur majeur dans le calcul de votre capacité d’emprunt, puisqu’il permet de déterminer quelle somme vous pouvez rembourser chaque mois en fonction de vos charges et de vos revenus mensuels
Bon à savoir
Si vous avez des revenus très confortables, le taux d’endettement peut dépasser le seuil des 35 %.
L’importance du reste à vivre
Au-delà du taux d’endettement, les banques considèrent le reste à vivre de l’emprunteur, soit la somme qui lui reste chaque mois après avoir remboursé sa mensualité.
Le reste à vivre doit vous permettre d’ assumer toutes les charges fixes : dépenses d’électricité et de chauffage, d’habillement et de nourriture, d’assurance, de scolarité, de téléphonie, d’équipements, de loisirs, de culture, etc.
Il est difficile de calculer le reste à vivre minimal, mais on considère que le reste à vivre d’une personne seule doit se situer entre 800 et 1000 € par mois, tandis que celui d’un couple sans enfant peut osciller entre 1200 et 1500 € par mois (soit entre 600 et 750 € par personne). Ensuite, il faut compter environ 400 € par enfant, qui porte le reste à vivre d’une famille de 3 à environ 1 700 €.
Le reste à vivre peut donc avoir une influence positive ou négative sur une capacité d’emprunt : soit il est insuffisant et oblige à revoir ses mensualités à la baisse, soit il est largement supérieur au minimum requis et peut aider à négocier un taux d’endettement supérieur à 35 %.
Combien puis-je emprunter selon mes revenus ?
Connaître le montant du crédit que vous êtes susceptible d’emprunter en fonction de votre salaire permet de vous projeter plus facilement dans votre achat immobilier.
Pour vous aider à évaluer votre capacité d’emprunt maximale en fonction de vos revenus, nous vous avons préparé différents guides :
Combien emprunter avec 1 300 euros par mois ?（https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/simulateur/calcul-capacite-emprunt/combien-emprunter-avec-1300-euros-par-mois）
Combien emprunter avec 1 500 euros par mois ?（https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/simulateur/calcul-capacite-emprunt/combien-emprunter-avec-1500-euros-par-mois）